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找准尽调方向 核实资产价值

找准尽调方向 核实资产价值

2019-10-08 23:06:30 来源: 点金人原创 1130

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  前言

  学会利用资源,周围很多同事都有丰富的工作经验,工作之余多与大家交流,能学到很多东西,也能收集很多有用的信息,在本项目中,关于村委会的“房屋抵债说明”便是从另一个同事处了解到的,自己据此及时调整了调查方向,避免做无用功。

  一、项目简介

  借款人QD市社会福利纸箱分厂(现企业名称为QD市包装纸业有限公司),一笔债权本金为70万元。法院判决:借款人偿还借款70万元及利息、担保人QD市社会福利二十厂、QD市**人民政府**街道办事处**村民委员会承担连带责任。

  二、前期尽调与项目分析 ??

  经过认真阅卷分析,发现借款人改制为港西纸业,由集体企业改制为私营企业。虽然借款人和港西村委都被判承债,但此案是由于无财产可供执行而终结执行。就一般情况而言,村委名下都多少会有些财产。带着这个疑问我决定去现场进行访谈,一方面了解一下港西纸业和社会福利二十厂的情况,另一方面了解一下港西村的情况。

  现场访谈过程中,找到了一位干系人高老板。从高老板处得知,**的所有集体土地均未登记,无产权证明。且很多都已经承包给了当地的村民,期限一般都是50年。福利二十厂的大部分房产土地也承包出去了,现在只有一小块儿地方还有一个造纸厂。随后便来到这个造纸厂,名为HDL纸业。该公司的厂房看上去应该是新建的,不是之前社会福利二十厂的旧厂房。在**村,也未打听到有关规划的消息。

  三、盘活点的发现及确认过程

  经过尽调,从档案馆查回的一份政府文件,显示有4000平方米的土地是属于**村委所有的,可申请预查封。又调取了HDL纸业的工商资料,工商中有一份租赁合同,房屋的出租方是**村委,剩余期限是13年,剩余租金为13万元。

  当看到一丝希望的时候,同事找到了一份房屋抵债说明,2009年1月QD市**街道港西社区以一套101平方米的房屋抵债,折合执行款项人民币392730元。事情急转而下,必须确定这个项目是否全部和解。

  后来通过各方了解,确定这个项目未和解,可继续执行,项目本金余额为307270元。

  又去到现场,这次了解到**村近期有规划,找到了另外一位核心干系人高厂长。据高厂长介绍,HDL纸业这片拆迁的话,补偿款参考价为8000元每平方米。之后,到规划局、建设局、建设局规划处,终于把**规划的具体事宜了解清楚,并在网上找到了相关的政府文件。

  至此,该项目承债主体明确、承债资产有升值空间,项目盘活。

  四、盘活感悟

  1.学会梳理:学会从海量的信息中发现最关键的点,从而尽快找到主要矛盾以及突破口;比如在本项目中之初,便确定以港西村委会为突破口进行项目攻关。

  2.对要自己的判断有坚定的信心,如果盘活过程中遇到什么预料之外的状况,需要多想想是否还有其他可能,不要随便否定自己的判断;在本项目中,当发现港西村委之前已经用一套房屋抵掉一部分债务时,未放弃最初的判断,第一时间确认了该项目未和解可继续执行,从而为后期的继续进行奠定基础;

  3.学会利用资源,周围很多同事都有丰富的工作经验,工作之余多与大家交流,能学到很多东西,也能收集很多有用的信息,在本项目中,关于村委会的“房屋抵债说明”便是从另一个同事处了解到的,自己据此及时调整了调查方向,避免做无用功。最新、最全的资讯尽在点金人:www.dianjinren.com


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